Нужно ли разрешение на остекление террасы в Испании?
Как правило, да: в доме или урбанизации нужно согласие сообщества собственников (comunidad de propietarios) и разрешение мэрии (ayuntamiento). Объясняем оба шага и законы, на которых они основаны.
Обновлено 12.10.2026 · Общая информация, не юридическая консультация
1. Сообщество собственников
Испанский закон о горизонтальной собственности (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) разрешает собственнику делать работы в своей квартире, если они не меняют внешний вид здания и сообщество предупреждено заранее (статья 7.1). Остекление террасы меняет фасад, поэтому закон регулирует его отдельно.
Статья 17.4 требует для остекления террас согласия трёх пятых всех собственников, которые одновременно владеют тремя пятыми долей. Единогласие не нужно, но голосование на собрании обязательно.
- Попросите включить вопрос в повестку собрания собственников (junta).
- Принесите конкретное предложение: система (стеклянные шторы или раздвижная), цвет профилей, фото или чертёж.
- Многие сообщества утверждают единую модель для всего здания, и соседи, которые остекляют позже, используют её же.
- Сохраните протокол собрания (acta): мэрия обычно его просит.
Закон 4/2026 меняет формулировку статьи 10 LPH с 23.10.2026. Если ваше собрание проходит после этой даты, уточните необходимое большинство у управляющего (administrador de fincas).
2. Мэрия
Кроме сообщества, остекление — это строительные работы, о которых нужно уведомить мэрию или получить её разрешение. Процедура зависит от муниципалитета:
- В Аликанте есть отдельная инструкция (Instrucción 6/2017): остекление оформляется как лицензия на мелкие работы (licencia de obra menor), нужны решение сообщества, проект с подписью квалифицированного специалиста и единый дизайн для всего здания. Полезная площадь не должна увеличиваться; в охраняемых зданиях и в некоторых случаях, например на пентхаусах и плоских крышах, остекление не разрешается.
- Торревьеха и другие муниципалитеты оформляют многие работы через declaración responsable (заявление, подаётся онлайн). Подходит ли под это конкретное остекление или нужна лицензия, решается в каждом случае отдельно: спросите в отделе градостроительства (urbanismo) до начала работ.
Остекление без разрешений может закончиться штрафом или предписанием демонтировать его, а также создать проблемы при продаже жилья.
3. Как мы помогаем
- Замеряем террасу и даём чертёж и технический паспорт системы для собрания и мэрии.
- Если сообщество утвердит единый дизайн, изготовим ту же модель и цвет для нескольких соседей.
- Посоветуем систему: стеклянные шторы без вертикальных профилей или раздвижную систему с терморазрывом, если нужно больше тепла.
Источники
Частые вопросы
Нужно ли разрешение для безрамных стеклянных штор?
Как правило, да: даже если их можно полностью открыть, в закрытом виде они меняют вид фасада и закрывают террасу. Надёжнее относиться к ним как к любому остеклению: решение сообщества и процедура в мэрии.
Какое большинство нужно в сообществе?
Статья 17.4 закона о горизонтальной собственности требует согласия трёх пятых собственников, владеющих тремя пятыми долей. Проверьте также устав вашего сообщества.
Нужен ли архитектор или проект?
Зависит от мэрии. В Аликанте, например, нужен проект с подписью квалифицированного специалиста. Мы даём чертёж и технический паспорт системы для специалиста или мэрии.
Хотите остеклить террасу?
Пришлите ширину, высоту и фото: назовём ориентировочную цену и дадим чертёж для собрания собственников.